Договор аренды что это

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданским кодексом урегулированы такие разновидности договора, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Договор аренды – двухсторонний (по общему правилу), взаимный, консесуальный , возмездный. Он может быть как предпринимательским, так и бытовым.

В аренду могут сдаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды объект аренды должен быть четко определен. Для этого нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, а для недвижимости – место нахождения и т.д. Эти данные об объекте относятся к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Для отдельных договоров аренды предусмотрены и другие существенные условия. Например, договор аренды здания не считается заключенным без условия о размере арендной платы.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, унитарные предприятия, учреждения и т.д.).

Договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости – за три месяца).

Договор аренды заключается в письменной форме:

1. если срок договора – более года;

2. если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. В этом случае срок договора значения не имеет.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор, которому имущество не было предоставлено в указанный в договоре срок, имеет право потребовать его в принудительном порядке, либо потребовать расторжения договора. Кроме того, в обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он об этих недостатках не знал. Другими словами, арендодатель отвечает за скрытые недостатки. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору:

— потребовать от арендодателя либо устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

— непосредственно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые он оговорил при заключении договора или которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при его передаче арендатору (явные недостатки). Более того, при возврате имущества арендодатель вправе предъявить претензии к арендатору в отношении явных недостатков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Арендная плата может быть предусмотрена в виде денежных платежей; доли от полученной арендатором продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю определенной вещи; возложения на арендатора обязанности произвести затраты на улучшение имущества и т.д. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель имеет право требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом или его состояние значительно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором (или назначением имущества). С согласия арендодателя арендатор может сдавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и распоряжаться иными способами. Ответственным перед арендодателем остается арендатор (кроме случая перенайма). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду (если иное не предусмотрено договором или законом). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, арендатор имеет право по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт и стоимость его зачесть в счет арендной платы;

— потребовать уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность арендатора – производить за свой счет текущий ремонт и нести текущие расходы на содержание имущества (если иное не установлено договором или законом). Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случаях:

1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) если арендатор существенно ухудшает имущество;

3) если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

4) если арендатор не производит капитального ремонта, предусмотренного договором.

Расторжение договора производится в судебном порядке после письменного предупреждения арендатора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора, если:

1) арендодатель не передает имущество или чинит препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет скрытые недостатки;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном состоянии.

До обращения в суд арендатор должен направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем решении до истечения срока договора. При этом условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал в перезаключении договора, но в течение года сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе требовать перевода договора на себя и возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок.

По окончании срока договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (или в соответствии с договором). В случае просрочки возврата арендатор обязан внести плату за все время просрочки. За просрочку возврата договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки могут быть взысканы и сверх неустойки.

Определенные последствия связаны с улучшением имущества арендатором. Если произведены отделимые улучшения, они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения можно производить с согласия арендодателя, в этом случае арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Но любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Условием договора аренды может быть выкуп арендатором переданного ему имущества. Законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа. Это касается объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

1. Без каких условий договор аренды не может быть заключен?

2. Какое имущество может сдаваться в аренду?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Какая сторона отвечает за скрытые недостатки арендованного имущества?

5. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?

6. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно?

7. В чем заключается преимущественное право арендатора?

93.79.221.197 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Энциклопедия юриста . 2005 .

Смотреть что такое «ДОГОВОР АРЕНДЫ» в других словарях:

Договор аренды — (найма) договор гражданско правового характера, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы,… … Бухгалтерская энциклопедия

договор аренды — Договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В Д.а должны быть указаны данные, позволяющие определен но… … Справочник технического переводчика

Договор аренды — (англ. contract of tenancy) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодателъ) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во … Энциклопедия права

Договор Аренды — договор между арендодателем и арендатором по поводу найма оборудования (имущества), предоставляемого владельцем этого оборудования (имущества) за плату во временное владение или пользование. Объектами аренды могут быть земельные участки,… … Словарь бизнес-терминов

Договор аренды — договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества,… … Финансовый словарь

Договор аренды — (lease) гражданско правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) какое либо имущество во временное владение и пользование за определенную плату. Предметом аренды в основном являются… … Экономико-математический словарь

ДОГОВОР АРЕНДЫ — договор между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором). Такой договор содержит описание состава и указание стоимости арендуемого объекта, размер арендной платы,… … Экономический словарь

Читать еще:  Договор коммерческой концессии что это такое

ДОГОВОР АРЕНДЫ — (имущественного найма) гражданско правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только пользование. Плоды, продукция и доходы,… … Юридический словарь

ДОГОВОР АРЕНДЫ — (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату.… … Юридическая энциклопедия

Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, либо пользование, а… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Договор аренды — Аренда (лат. Arrendare отдавать в наём) форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих … Википедия

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

договор аренды квартиры;

договор аренды нежилого помещения;

договор аренды автомобиля;

договор аренды транспортного средства;

договор аренды жилого помещения;

договор аренды оборудования;

договор аренды земельного участка;

договор аренды гаража;

договор финансовой аренды (лизинг);

договор аренды предприятия;

договор аренды имущества;

договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

земельные участки и другие обособленные природные объекты;

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания, сооружения, оборудование;

другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Читать еще:  Договор уступки права требования что это такое

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

соглашение сторон о расторжении договора;

ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Договор аренды

Договором аренды признается соглашение арендодателя и арендатора о временном пользовании имуществом за определенную плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель это лицо, которое предоставляет свое имущество во временное пользование. Арендодателем может являться собственник или иное уполномоченное им лицо.

Арендатор это лицо, которое принимает имущество во временное пользование за плату.

По договору (соглашению) аренды может быть передано любое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования и не изъято из оборота на территории Российской Федерации.

Договор аренды должен содержать четкое описание передаваемого в аренду имущества. Если в договоре аренды будет не четко описано имущество, которое передается в аренду, то такой договор будет считаться не заключенным (недействительным, несогласованным).

Форма и государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен, в следующих случаях:

  • 1. Если не одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
  • 2. Если срок договора аренды не превышает один год;
  • 3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Более подробно о форме и государственной регистрации договора аренды Вы можете ознакомиться в статье «Форма и государственная регистрация договора аренды».

Срок договора аренды

Срок договора аренды должен быть определен арендодателем и арендатором в самом договоре. Срок договора может быть любым. Исключение составляют максимальные сроки договора аренды установленные законодательством для отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора аренды земельного участка составляет 49 лет.

Если договором аренды срок не предусмотрен, то он считается заключенным на неопределенный срок, и его расторжение возможно путем направления другой стороне по договору письменного уведомления. Такое уведомление должно быть направлено не менее чем за один месяц до предполагаемого расторжения, а если речь идет о расторжении договора аренды недвижимого имущества, то не менее чем за три месяца. Сроки направления указанного уведомления могут быть изменены сторонами в договоре.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

  • 1. Истреб овать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
  • 2. Расторгнуть договор аренды;
  • 3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендная плата это денежная выплата за пользование арендованным имуществом, которую необходимо вносить арендатору в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата может быть следующих видов:

  • 1. Твердая денежная сумма.
  • 2. Долевое отношение к результатам использования арендованного имущества (плоды, продукция или доход).
  • 3. Оказание услуг арендатором арендодателю.
  • 4. Передача арендодателю арендотором оговоренной договором аренды вещи в собственность или аренду;
  • 5. Улучшение арендованного имущества за счет арендатора.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание нескольких видов арендной платы или установить иную ее форму. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Права и обязанности сторон договора аренды. Ремонт арендованного помещения.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендодатель обязан в сроки, предусмотренные договором аренды производить капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения. Если указный срок договором аренды не предусмотрен, то капитальный ремонт должен производиться в разумный срок.

В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

  • 1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • 2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • 3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт арендованного помещения и нести расходы связанные с содержанием имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

При переходе права собственности на сданное в аренду помещение от арендодателя к иному лицу, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению на этом основании.

Если договором аренды не предусмотрено иное, то в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  • 1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • 2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
  • 3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;
  • 4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  • 1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
  • 2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
  • 3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
  • 4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
  • 5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении или изменении договора аренды одна сторона договора должна направить в адрес второй стороны письмо с предложением добровольно изменить или расторгнуть договор.

Обращение в суд возможно только после отказа другой стороны изменить или расторгнуть договор в добровольном порядке либо в случае отсутствия какого-либо ответа вообще.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Читать еще:  Договор агентирования это

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Имущество должно быть возвращено с учетом его нормального физического износа, если договором не предусмотрено иное. В случае задержки в возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать от арендатора оплатить арендную плату за все время задержки.

Улучшения арендованного имущества

Если договором аренды не предусмотрено иное, то все произведенные арендатором за свой счет улучшения являются его собственностью.

Если улучшения были произведены с согласия арендодателя и не могут быть изъяты арендатором без вреда для арендованного имущества, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право возместить свои расходы на такие улучшения за счет арендодателя.

Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, то арендатор не имеет право на возмещение.

Более подробно о договоре аренды транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовой аренде, прокате Вы можете ознакомиться в разделе Договоры.

Ключевые слова: аренда, договор, адвокат

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданским кодексом урегулированы такие разновидности договора, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Договор аренды – двухсторонний (по общему правилу), взаимный, консесуальный , возмездный. Он может быть как предпринимательским, так и бытовым.

В аренду могут сдаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды объект аренды должен быть четко определен. Для этого нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, а для недвижимости – место нахождения и т.д. Эти данные об объекте относятся к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Для отдельных договоров аренды предусмотрены и другие существенные условия. Например, договор аренды здания не считается заключенным без условия о размере арендной платы.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, унитарные предприятия, учреждения и т.д.).

Договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости – за три месяца).

Договор аренды заключается в письменной форме:

1. если срок договора – более года;

2. если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. В этом случае срок договора значения не имеет.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор, которому имущество не было предоставлено в указанный в договоре срок, имеет право потребовать его в принудительном порядке, либо потребовать расторжения договора. Кроме того, в обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он об этих недостатках не знал. Другими словами, арендодатель отвечает за скрытые недостатки. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору:

— потребовать от арендодателя либо устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

— непосредственно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые он оговорил при заключении договора или которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при его передаче арендатору (явные недостатки). Более того, при возврате имущества арендодатель вправе предъявить претензии к арендатору в отношении явных недостатков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Арендная плата может быть предусмотрена в виде денежных платежей; доли от полученной арендатором продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю определенной вещи; возложения на арендатора обязанности произвести затраты на улучшение имущества и т.д. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель имеет право требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом или его состояние значительно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором (или назначением имущества). С согласия арендодателя арендатор может сдавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и распоряжаться иными способами. Ответственным перед арендодателем остается арендатор (кроме случая перенайма). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду (если иное не предусмотрено договором или законом). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, арендатор имеет право по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт и стоимость его зачесть в счет арендной платы;

— потребовать уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность арендатора – производить за свой счет текущий ремонт и нести текущие расходы на содержание имущества (если иное не установлено договором или законом). Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случаях:

1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) если арендатор существенно ухудшает имущество;

3) если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

4) если арендатор не производит капитального ремонта, предусмотренного договором.

Расторжение договора производится в судебном порядке после письменного предупреждения арендатора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора, если:

1) арендодатель не передает имущество или чинит препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет скрытые недостатки;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном состоянии.

До обращения в суд арендатор должен направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем решении до истечения срока договора. При этом условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал в перезаключении договора, но в течение года сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе требовать перевода договора на себя и возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок.

По окончании срока договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (или в соответствии с договором). В случае просрочки возврата арендатор обязан внести плату за все время просрочки. За просрочку возврата договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки могут быть взысканы и сверх неустойки.

Определенные последствия связаны с улучшением имущества арендатором. Если произведены отделимые улучшения, они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения можно производить с согласия арендодателя, в этом случае арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Но любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Условием договора аренды может быть выкуп арендатором переданного ему имущества. Законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа. Это касается объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

1. Без каких условий договор аренды не может быть заключен?

2. Какое имущество может сдаваться в аренду?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Какая сторона отвечает за скрытые недостатки арендованного имущества?

5. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?

6. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно?

7. В чем заключается преимущественное право арендатора?

93.79.221.197 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector