Договор долевого участия в строительстве это

Заключение договора долевого участия в строительстве в 2020 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

Читать еще:  Акцессорный договор это

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика. При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика. Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия.

Понятие договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

  • Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
  • Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
  • Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
  • Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

  • Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
  • Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:

  • Предмет соглашения — конкретный объект, возводимый застройщиком и подлежащий передаче дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию.
  • Срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта. Данный срок является единым для всех субъектов долевого строительства и обычно он определяется временным промежутком, по прошествии которого объект должен передаваться дольщику.
  • Цена соглашения, а также сроки, условия и особенности её уплаты. Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата осуществляется посредством внесения либо единовременных платежей, либо производимых в предусмотренный договором временной промежуток, исчисляемый в годах, месяцах, неделях.
  • Гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект, оговариваются соглашением и составляют для объектов долевого строительства не меньше чем пять лет, а для инженерно-технологической инфраструктуры не менее трёх лет. Исчисление обозначенных сроков начинается со дня передачи объекта участнику и подписания акта-приёма передачи.
  • Способы и условия, посредством которых обеспечивается надлежащее исполнение застройщиком предусмотренных договором обязательств – залог, банковское поручительство, страхование ответственности застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра. Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде. При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

  • дата подачи;
  • перечень документации;
  • ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
  • ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

  • план возводимого объекта;
  • разрешение на застройку;
  • проектную декларацию;
  • договор страхования застройщика;
  • документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

  • заявление застройщика и участника;
  • договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенная доверенность (для представителя);
  • согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
  • документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Особенности договора участия в долевом строительстве

Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг.

Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой. Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов. Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.

ДДУ в новостройке — что это

ДДУ в новостройке — что это такое

Что такое ДДУ

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Читать еще:  Договор купли продажи доли земельного участка

Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

Паспорт гражданина Российской Федерации.

Договор долевого участия в строительстве.

Акт приема-передачи квартиры.

Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

22938 Георгий Парадный

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Читать еще:  Договор купли продажи дачи с земельным участком

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве?


Долевое участие в строительстве – так расшифровывается ДДУ — это способ финансирования возведения зданий, когда строительные работы выполняются не только за счет средств застройщика, но и за счет других лиц — дольщиков.
Дольщики заключают с застройщиком договор долевого участия в строительстве или сокращенно — ДДУ.

Согласно ДДУ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить здание и после введения его в эксплуатацию передать дольщику в собственность часть его площади. Дольщик обязуется уплатить предусмотренную ДДУ цену и принять объект строительства.

При постройке многоквартирного дома в собственность дольщику передается квартира. Такой способ покупки квартиры позволяет сэкономить на цене до 20-30%. Чем раньше относительно этапов возведения объекта дольщик придет в долевое участие, тем ниже будет цена квартиры.

Такая выгода компенсируется высокими рисками.

Выбор новостройки в долевом строительстве

Выбирать проект дома и планировку квартиры возможно с помощью источников, размещенных в сети Интернет. На официальных сайтах застройщиков должны быть все проектно-разрешительные документы.

Выбор застройщика включает в себя:

  • проверку информации о статусе компании на нескольких государственных ресурсах в сети Интернет,
  • статусе земельного участка, на котором он возводит дом, — в ЕГРП,
  • а также условий ДДУ, который он предлагает.

Требования к застройщику

Строить дома с привлечением средств дольщиков на основании ДДУ может организация, которая:

  • имеет опыт не менее 3 лет участия в строительстве многоквартирных домов площадью не менее 10 000 кв.м.;
  • имеет в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства;
  • заключает ДДУ на основании разрешения на строительство.

Вы можете купить по ДДУ:

  • квартиру в многоквартирном доме или таунхаус;
  • коттедж;
  • малоэтажное жилое здание;
  • индивидуальный дом.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Единая информационная система по 214-ФЗ

Для проверки статуса застройщика созданы Единый государственный реестр застройщиков – на федеральном уровне, а также Реестры проблемных объектов – на уровне субъектов РФ. Актуальность информации в данных списках гарантируется государством.

Чтобы получить информацию о реализованных проектах застройщика дольщик может в электронной форме проверить проектно-разрешительную документацию на объект строительства, изучить аудиторские заключения о финансовом состоянии застройщика, участии в судебных спорах, исполнительных производствах.

Отслеживание информации о застройщике дает дольщикам возможность своевременно реагировать на изменение ситуации и обратиться за защитой своих прав.

Пошаговая инструкция заключения

Процедура заключения ДДУ регламентирована 214-ФЗ.

ДДУ должен содержать обязательные условия, при отсутствии или неполном изложении хотя бы одного из которых договор считается незаключенным:

  • описание объекта договора;
  • срок передачи готового объекта дольщику;
  • цена и порядок оплаты;
  • гарантии;
  • обеспечение обязательств застройщика;
  • ответственность застройщика.

Подробнее о существенных условиях читайте тут.

Договор составляется в письменной форме. Государственная регистрация в Росреестре обязательна.

Помимо существенных условий в ДДУ включаются условия об ответственности сторон, перемене лиц в обязательстве и иные пункты.

ДДУ не должен противоречить Гражданскому Кодексу и Закону «О защите прав потребителей».

Оплата договора участия

Застройщики предлагают несколько вариантов:

  • 100% предоплата;
  • рассрочка;
  • передача имеющегося в собственности дольщика жилья застройщику в зачет цены договора.

В практике долевого участия есть несколько стандартных схем оплаты

  1. За счет собственных средств дольщика

Вы можете внести наличные либо в порядке безналичных расчетов с использованием аккредитивных счетов, счёта эскроу.

  1. За счет кредитных или заемных средств с оформлением ипотеки

Правом требования квартиры в построенном доме дольщик может распоряжаться как имуществом. Например, при необходимости взять кредит, участник долевого строительства может передать банку свое право требования в залог. Залог права на недвижимое имущество называется ипотекой.

После погашения кредита, право залога на право требования у банка по ДДУ прекращается. В случае, если застройщик передаст готовую квартиру дольщику до погашения ипотечного кредита, банк получает в залог уже квартиру.

Средства материнского капитала также возможно использовать на погашение обязательств по ДДУ после одобрения районным отделением ПФР.

ПФР рассматривает заявления 1 месяц. После этого денежные средства перечисляются напрямую застройщику.

В 2017 году Правительством РФ был создан Фонд защиты граждан-участников долевого строительства, который призван стать основным гарантом интересов дольщиков.

Получение компенсации дольщиками возможно после включения их в списки пострадавших дольщиков, которые составляются региональными отделениями Фонда.

Если ДДУ зарегистрирован до октября 2017 года, дольщик не может рассчитывать на получение компенсации от Фонда. Однако застройщики, не вносившие обязательные взносы в Фонд, обязаны были страховать свою ответственность посредством банковского поручительства либо заключения договора со страховой компанией. При наступлении страхового случая, дольщики имеют право обращаться к страховщикам за возмещением своих убытков.

Неустойка за просрочку

Дольщику гарантируется защита его интересов в спорах с застройщиком в случаях:

  • просрочка передачи квартиры;
  • просрочка выполнения гарантийного ремонта;
  • банкротство застройщика;
  • остановка строительства на срок свыше 2 месяцев.

Законом предусмотрено привлечение застройщика к ответственности в виде уплаты неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда, а также уплаты штрафа за нарушение прав потребителей.

Законом предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров с застройщиком, когда дольщик направляет ему претензию для добровольного исполнения своих требований. В случае отказа в ее удовлетворении застройщик привлекается к ответственности в судебном порядке, при этом общий размер взыскания может возрасти в 1,5-2 раза от суммы претензии дольщика.

Гарантия качества

Гарантийный срок устанавливается застройщиком в ДДУ. Однако, согласно закону гарантийный срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – меньше 3 лет.

Переуступка

Самым грамотным способом «продать квартиру» в таком случае является оформление соглашения об уступке требования по ДДУ.

Уступают требование к застройщику о передаче готовой квартиры. Уступка – сделка возмездная, требующая государственной регистрации в Росреестре.

Для заключения такой сделки потребуется получить согласие застройщика, так как происходит замена стороны ДДУ на другое лицо.

Уступка требования может сопровождаться переводом долга, когда на «покупателя» переходит обязанность по оплате оставшейся неоплаченной суммы по ДДУ.

Какие законы смотреть?

  1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004;
  2. Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 07.02.1992 1992;
  3. Гражданский Кодекс РФ.

Что почитать?

  1. Долевое участие в строительстве строго регламентировано законом.
  2. Только зарегистрированный ДДУ дает дольщикам права и привилегии, установленные законом 214-ФЗ.
  3. Права дольщиков защищаются законом не только с помощью судебной системы, но и созданием компенсационного фонда для выплаты возмещения убытков.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector