Договор купли продажи доли земельного участка

Договор купли-продажи доли земельного участка в долевую собственность

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В большинстве случаев, закон предусматривает оформление земельного надела в собственность, только при выделении его в отдельный участок. Однако в ряде случае выделение не может быть произведено. В такой ситуации, объект переходит в совместную собственность. Рассмотрим, как оформить контракт купли-продажи доли земельного участка.

Причины выделения доли

Основной причиной запрета на выдел участка является размер. Площадь надела не может быть меньше минимального размера, установленного для земельных участков.

Величина определяется органами местного самоуправления, поэтому различается в целом по РФ. Если муниципалитет не установил свою норму, то учитывается величина, определенная регионом.

Если выделить долю в натуре нельзя, то объект может принадлежать владельцам:

  • на праве совместной собственности (наследование, приобретение в браке);
  • на праве долевой собственности (покупка, дарение, выдел доли).

Важно! В случае продажи доли в земельном участке, на него распространяется право преимущественного выкупа для совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продавец обязан сначала предложить долю им.

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи ½ доли земельного участка

Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.

Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.

Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.

Основания для выдачи положительного решения

В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.

Для получения постановления, разрешающего продажу необходимо:

  1. Обратиться в отдел опеки по месту регистрации несовершеннолетнего.
  2. Подать заявление и перечень документации.
  3. Доказать острую необходимость продажи объекта.
  4. Получить решение (через 30 дней).
  5. В случае отрицательного ответа, обжаловать отказ в суде.

Важно! В случае обращения в суд, гарантия положительного решения отсутствует. Суд привлечет в процесс специалистов районного отдела опеки и выяснит причины отказа.

Кроме того, наличие в составе собственников или покупателей несовершеннолетнего, является причиной для обязательного нотариального удостоверения контракта. Таким образом, законодатель защищает имущественные интересы детей.

Порядок оформления

Алгоритм действий при заключении сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Подготовка проекта договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация сделки.

Прилагаемая документация

Документация для заключения договора включает:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • согласие супругов сторон;
  • кадастровый паспорт на земельный надел;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о правах на наследство, контракт купли-продажи или дарения);
  • выписка из ЕГРН.

В случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и гражданский паспорт. Документы предоставляются в виде копий и оригиналов.

Форма контракта

К договору предъявляются следующие требования:

  • обязательная письменная форма;
  • нотариальное удостоверение, если в состав собственников сходит несовершеннолетний или недееспособный;
  • количество экземпляров зависит от числа сторон, наличия нотариуса + дополнительный экземпляр для Росреестра;
  • на каждом экземпляре проставляются подписи всех сторон сделки;
  • договор не требует регистрации в Росреестре;
  • переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • если договор подлежал нотариальному удостоверению, то нотариус сам направляет документы в Росреестр.

Важно! Закон устанавливает ограничения в отношении предмета сделки. Обязательным условием является проведение межевания и постановки на кадастровый учет объекта.

Содержание договора

К существенным условиям контракта относятся:

  1. Сведения о предмете договора. Данные контракта должны дать возможность недвусмысленно определить предмет сделки. В отношении доли земельного участка необходимо указать адрес, кадастровый номер, величину доли, реквизиты правоустанавливающего документа, сведения из выписки, площадь, категорию земель, данные об отсутствии обременений.

Важно! Постановление Верховного Суда позволяет указывать кадастровый номер, вместо других признаков индивидуализации. Однако рекомендуется использовать полный перечень признаков.

  1. Цена объекта. Контракт должен предусматривать стоимость доли. Сумма указывается как цифрами, так и прописью. При этом, стороны могут предусмотреть рассрочку платежа или отсрочку выплаты.
  2. Данные сторон и их подписи. Обязательно необходимо указание полных данных. Включая Ф.И.О., дату рождения, данные паспорта и адрес регистрации. Все сведения указываются полностью и без сокращений.

Фиксация момента перехода прав

Государственная регистрация является основанием перехода права. Однако фактический переход объекта фиксируется в акте приема-передачи.

Документ должен содержать:

  1. Сведения о сторонах.
  2. Данные о предмете сделки.
  3. Дату принятия объекта покупателем и отсутствие претензий.

Образец акта приема-передачи ½ доли земельного участка

Стоимость оформления

Расходы на оформление сделки включают:

  • юридическую консультацию – от 1500 р. (на нашем сайте – бесплатно);
  • нотариальное удостоверение – 0,5% от суммы сделки;
  • правовые услуги нотариуса – от 5 000 р. в зависимости от региона;
  • государственная регистрация – 350 р.

Как признать договор недействительным

Документ может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:

  • одна из сторон нарушила условия договора;
  • документ оформлен с нарушением законодательства;
  • мошеннические действия сторон;
  • изменение обстоятельств у одной из сторон.

В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу. В противном случае стороны могут подготовить его самостоятельно. Для оформления контракта можно привлечь юриста. Наши специалисты окажут вам помощь в подготовке проекта. Можно просто оставить заявку непосредственно на сайте.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Примерная форма договора купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка, заключенного между участником долевой собственности и другим участником долевой собственности либо сельскохозяйственной организацией или гражданином — членом крестьянского (фермерского) хозяйства

Договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка,

заключенный между участником долевой собственности и другим участником

долевой собственности либо сельскохозяйственной организацией или

гражданином — членом крестьянского (фермерского) хозяйства

(дата и место заключения договора прописью)

Мы, нижеподписавшиеся: гр. РФ ____________________, «____»__________

года рождения, паспорт серия _________ N _____________, код подразделения

____________, выдан _____________________________________________________

(наименование органа, выдавшего паспорт)

____»__________________ года, не состоящий в браке, зарегистрированный по

месту жительства по адресу: ________________________, именуемый в

дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. РФ

__________________________________, «____» _______________ года рождения,

паспорт серия ________ N ________________, выдан __________________ года,

(наименование органа, выдавшего паспорт)

код подразделения __________, не состоящий в браке, зарегистрированный по

месту жительства по адресу: ____________________________________,

именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность

земельную долю с оценкой _____ баллогектаров в праве общей долевой

собственности на земельный участок, расположенный по адресу:

______________________________________________________, общей площадью

___________ (__________) га (по среднему качеству земель в хозяйстве),

(цифрами и прописью)

кадастровый номер _______________________________________________________

(указать кадастровый номер земельного участка, находящегося в общей

долевой собственности, полное наименование коллективно-долевого

сельскохозяйственного предприятия, а также категорию земель, цель

использования и виды угодий)

1.2. Указанная земельная доля принадлежит _________________ на праве

собственности на основании: _____________________________________________

(указать правоустанавливающий документ, например, договор

купли-продажи земли, решение органов местной администрации, иных

предусмотренных законом документов, номер, дату выдачи документа,

наименование органа регистрации и номер регистрации)

Право на указанную долю удостоверено Свидетельством на право

собственности на землю серия ___________________ N ____________, выданным

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству _____________ района

__________________________ области, регистрационная запись N ______ от

«____» ________________, года и зарегистрировано в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N регистрации

________________________ «____» _______________ года согласно

Свидетельству о государственной регистрации права собственности серия

_______ N ____________, выданному ____________________________________

регистрацию прав на недвижимое

имущество и сделок с ним)

«_____» ______________ года.

2. Плата по договору

2.1. Указанная в п. 1.1. земельная доля оценивается по соглашению

сторон в _______________ (____________________) рублей и продается за

(сумма цифрами и прописью)

(сумма цифрами и прописью)

2.2. Продавец деньги в сумме _____________ (_______________________)

(сумма цифрами и прописью)

рублей получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора.

3. Обременения (права третьих лиц)

3.1. Продавец ставит в известность Покупателя, а Покупатель

принимает к сведению, что на момент заключения настоящего договора на

указанную земельную долю не распространяются права третьих лиц в связи с

Читать еще:  Где взять договор социального найма жилого помещения

арендой, временным пользованием, залогом.

3.2. До заключения настоящего договора указанная земельная доля

никому не продана, никому по закону не передана и не обещана в дарение, в

споре и под арестом (запрещением) не состоит. Ограничения в пользовании

земельной долей приведены в Свидетельстве серия _______, N ___________,

выданном «___» ______________ года

___________________________________________ на земельный участок площадью

(указать полное наименование коллективно-долевого

(______________) га, расположенный по адресу: __________________________.

(цифрами и прописью)

3.3. Продавец несет ответственность за сокрытие или предоставление

ложных сведений, указанных в пунктах 3.1. — 3.3. настоящего договора.

4. Обязательства сторон

4.1. Передача земельной доли.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец обязуется передать

Покупателю, а Покупатель обязуется принять у Продавца продаваемую по

настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав

и претензий третьих лиц, в качественном состоянии — как она есть на день

подписания настоящего договора.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим

договором, определяются в соответствии с действующим законодательством

5. Переход права собственности

5.1. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные

права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,

переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином

государственном реестре органом, осуществляющим государственную

регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней в

(указать место заключения договора)

5.2. В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности

на указанную земельную долю к Покупателю на основании настоящего

договора подлежит государственной регистрации.

6. Заключительные положения

6.1. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает

6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между

сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или представления, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до заключения настоящего договора.

6.3. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, из

которых один хранится в делах _____________________________ по адресу:

_______________________________, а остальные выдаются Продавцу и

1. Общий план (план-схема) земель сельскохозяйственной организации

(общий земельный участок), удостоверенный соответствующим комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству, с обозначением земель, находящихся

в общей долевой собственности.

2. Кадастровый план общего земельного участка. Подписи сторон:

Образец договора купли продажи доли земельного участка и нюансы сделки

Земельное законодательство в России только развивается, поэтому сделки с земельными участками в России отличаются рядом особенностей, которые не присущи продаже квартир. Оформляя договор, обязательно обратите внимание на некоторые нюансы проверки земли, составления бумаг и регистрации права собственности покупателя.

На что обратить внимание перед согласованием условий?

Прежде, чем приступать к процедуре оформления сделки, обязательно обратите внимание на следующие моменты:

  1. Нужно проверить, что вы продаете или покупаете именно долю земельного участка, а не другой объект недвижимости. От этого зависит процедура оформления сделки.

Сделать это можно по выписке из ЕГРН или свидетельству о праве собственности. В документе должно быть указано, что продавец владеет землей на праве общей долевой собственности, обязательно указывается доля в праве: 1/10, 1/2.

Если указания на размер доли нет, то, скорее всего, продается участок в индивидуальной или общей совместной собственности. Ошибаться нельзя, ведь вы рискуете потерять время и не зарегистрировать сделку в Росреестре.

В частности, если вы продаете или покупаете землю, принадлежащую супругам, то вместо соблюдения процедуры преимущественной покупки вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу земли.

  1. Убедитесь, что участок, часть которого продается, имеет четко установленные границы, то есть является размежеванным.

С 2018 года невозможно продавать и покупать земли, границы которых не установлены. Это означает, что если вы планируете продать или купить часть земельного участка размером 10 соток, а весь участок составляет 20 соток, то границы должны быть установлены именно для 20 соток. Если межевание не произведено, сделка не состоится – ваши документы просто не зарегистрируют в Росреестре.

Проверить, что земельный участок имеет границы, можно по выписке из ЕГРН или по кадастровому паспорту. В выписке откройте лист с кадастровым планом территории, в нем должны быть установлены четкие границы с указанием координат.

Если в выписке видите отметку «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» — межевания не было.

Дополнительно проверить границы можно по межевому плану земельного участка.

  1. Проверьте категорию земли и правовой статус доли перед заключением сделки.

Закон различает понятия «доля в праве общей собственности на земельный участок» и «земельная доля». Если вы покупаете земельную долю, права на которую возникли в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, а ваша категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, то обратите внимание на особенности купли-продажи земельных долей. Размер такой доли может быть выражен в виде дроби, гектаров или баллогектаров.

В остальных случаях применяются общие правила купли-продажи долей недвижимости. В частности, если категория – земли населенных пунктов (поселений); если доля в сельскохозяйственном участке приобретена не в результате приватизации. Размер доли в праве общей долевой собственности всегда указывается в виде правильной дроби.

Проверить этот момент можно по информации, указанной в соответствующей графе в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.

Часть в праве общей долевой собственности

Если вы продаете или покупаете долю земельного участка, обратите внимание на следующие моменты:

  1. Соблюдение преимущественного права покупки земельной доли иных сособственников.
  2. Выделена доля на местности или нет.
  3. Обязательное нотариальное удостоверение сделки с долей.

Обо всех этих особенностях – ниже.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Соблюдение преимущественного права покупки сособственников дома и земли

При продаже доли в праве на земельный участок у остальных собственников участка возникает преимущественное право покупки такой доли. Значит, что продавец обязан известить остальных сособственников о планируемой продаже, указать цену доли и предложить им выкупить.

Если сособственники отказываются от покупки или игнорируют уведомление, право считается соблюденным и долю можно продавать постороннему лицу.

Чтобы соблюсти преимущественное право, продавец составляет уведомление, в котором должно быть указано:

  • Ф.И.О. сособственника, которому направляется извещение;
  • дата и место составления уведомления;
  • описание предмета продажи – указание на размер доли, принадлежащей продавцу, а также указание на земельный участок, в котором находится эта часть;
  • цена продажи – нужно указать ту цену, которая впоследствии будет фигурировать в договоре;
  • предложение воспользоваться преимущественным правом или оформить письменный отказ от него в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Текст уведомления может быть примерно следующим (образец):

«Настоящим уведомляю вас о своем намерении продать принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: _____________, кадастровый номер _______________, площадь _________, доля в праве: __________. Цена продажи составляет __________ (___________) рублей.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, вы имеете преимущественное право покупки данной доли по указанной цене. Предлагаю вам в течение месяца с момента получения настоящего уведомления принять решение: выкупить мою долю по указанной цене или отказаться от покупки. О вашем решении прошу уведомить меня письменно.

В случае, если вы не примете решение в установленный срок, я буду вправе продать указанную долю любому третьему лицу без дополнительного согласования с вами.»

Направляем уведомление

Уведомление можно распечатать, но подписать должен продавец. Распечатайте по два экземпляра извещений – один для получателей, другой – для вас. Бумаги можно направить разными способами, главное – точно установить дату получения адресатом:

  1. Лично в руки. В этом случае попросите сособственника проставить на вашем экземпляре дату получения извещения, от которой вы будете отсчитывать месяц на принятие решения.
  2. Почтовым отправлением. Вложите извещение в заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Месяц на принятие решения начинается с даты получения письма (проставляется на почтовом уведомлении) или с даты окончания срока хранения, если получатель проигнорировал письмо.
  3. Через нотариуса. Это самый надежный, хоть и самый дорогостоящий способ. Нотариус составит уведомление, а в случае необходимости – документально подтвердит, что сособственник не воспользовался своим правом.

Срок на принятие решения истекает в соответствующее число следующего месяца со дня получения извещения. Например:

  1. Сособственник получил извещение лично в руки или почтой 10 августа 2018 года. Последний день срока – 10 сентября 2018 года. Долю можно продавать с 11 сентября 2018 года.
  2. Сособственник проигнорировал извещение, и оно вернулось вам почтой. Дата истечения срока хранения письма – 13 августа 2018 года, нужно подождать месяц (до 13 сентября 2018 года), с 14 сентября можно заключать сделку.

Отказ от реализации преимущественного права покупки позволит сократить срок ожидания решения. Оформите отказ нотариально, чтобы снизить риски оспаривания сделки в будущем недовольными сособственниками.

Продажа части без выделения

Доля в праве на землю называется реальной, если она выделена на местности, или идеальной, если не выделена. Реальную быстрее выделить и оформить участок в личную собственность. Идеальная несет риски:

  • распоряжаться долей по общему правилу нужно с учетом преимущественных прав других сособственников;
  • владеть и пользоваться долей придется по соглашению с другими собственниками.
Читать еще:  Договор личного страхования это

Сделка с частью земли оформляется как купля-продажа доли в праве общей собственности, а уже после сделки производится выдел конкретной земли по желанию собственников.

После сделки вы не сможете выделить земельный участок в счет доли, если он будет меньше минимального нормативного размера участков — от 4 соток. Для каждого региона этот размер свой, он зависит от вида разрешенного использования земли.

Обязательное нотариальное удостоверение

Нотариус проверит законность сделки, установит, что ничьи права не нарушены и составит текст договора, подходящий для конкретной ситуации.

Если один продавец передает участок нескольким покупателям, нотариальное удостоверение сделки не требуется. Доли возникнут только после регистрации права собственности на покупателей. При этом доли могут быть равными или различными.

Цена договора не зависит от того, какой размер долей приобретают покупатели. В этом вопросе стороны договариваются свободно.

Для каждого из участников в любом случае укажите:

  • фамилию, имя, отчество;
  • дату рождения;
  • паспортные данные;
  • адрес места жительства или регистрации.

Пол указывать не обязательно.

Что включить в текст

После получения отказов сособственников от покупки доли или по истечении месяца на реализацию права преимущественной покупки можно оформлять договор. В него следует включить следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. Предмет– размер доли и описание земельного участка: адрес, площадь и кадастровый номер. Укажите также категорию земель и вид разрешенного использования участка в соответствии с правоподтверждающими документами.
  3. Цена и порядок оплаты.
  4. Срок и порядок передачи земельной доли.
  5. Гарантии продавца, что доля не обременена залогом, арестом или правами третьих лиц.

Вам также будет интересно:

Интересную статью о предварительном договоре купли-продажи земли мы разместили здесь.

О кредитах и господдержке покупателя по сделке читайте по этой ссылке.

Перечень документов для сделки ищите здесь.

Когда еще необходимо нотариальное удостоверение сделки — читайте статью.

О регистрации права покупателя через МФЦ мы публиковали эту статью.

К договору прилагаются технические документы на землю:

  • кадастровый план или выписка;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план.

После подписания договора земля передается по передаточному акту от покупателя к продавцу. После этого стороны подают заявление в Росреестр о регистрации права собственности на покупателя. Как правило, после регистрации земля полностью оплачивается.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Подробнее о пакете необходимых документов для сделки с землей смотрите видео:

Пай из земель сельскохозяйственного назначения

Если предмет договора — земельный пай из земель сельскохозназначения, полученный в порядке приватизации, к сделке применяются особые правила. Чтобы продать земельную долю на участке сельскохозяйственного назначения третьему лицу потребуется:

  1. Обязательно выделить часть земли в счет земельной доли.

Без такого выдела вы вправе продать долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.

  1. Известить региональный орган власти и орган местного самоуправления.

В отношении сельхоз земель у данных органов появляется преимущественное право покупки земли в государственную или муниципальную собственность. Уведомление нужно направить за 90 дней до планируемой продажи. У органа власти есть 30 дней для ответа, после чего в случае отказа вы можете в течение года продать земельную долю по указанной в извещении цене третьему лицу.

  1. Нотариальная форма сделки не обязательна.

В случае продажи земельной части достаточно простой формы договора – нет необходимости обращаться к нотариусу для удостоверения сделки.

Оформляем договор купли-продажи земельной доли

Договор купли продажи доли земельного участка представляет собой волеизъявление участников сделки, выраженное в письменной форме, согласно которой одна из сторон отчуждает, а другая принимает в собственность часть земли на предварительно оговоренных условиях. Важным аспектом сделки называют допущение возможности проведения правовых действий только в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного в Росреестре.

Оформление договора купли продажи и алгоритм действий при отчуждении земельной доли регламентируются нормами действующего законодательства. Неполное содержание договора лишает документ юридической силы. Для исключения ошибок при отчуждении земли рекомендуется заранее ознакомиться с принципами составления договора купли продажи.

Общие правила приобретения доли

Для узаконивания сделки при отчуждении одной из сторон и приобретении другой доли земельного участка требуется соблюдение ряда условий, регламентируемых нормативно-правовыми актами:

  • Согласно действующим нормам законодательства, лицо, обладающее правом собственности на долю земельного участка, может распоряжаться им согласно своему усмотрению. Однако есть некоторые нюансы, приведенные ниже, которые ограничивают права собственника.
  • В первую очередь требуется выделить реализуемую долю в натуре. Для этого необходимо произвести межевание, пройти процедуру постановки доли на учет. Согласно нормам ЗК РФ, реализуемый участок должен быть наделен рядом параметров, позволяющих идентифицировать его. Кроме того, продажа земельного участка возможна только в том случае, если его размер соответствует градостроительным нормам. Для уточнения информации относительно таковых рекомендуется обратиться в отделение местного муниципалитета.
  • Остальные собственники земельного участка наделяются правом преимущественного выкупа. То есть, при реализации доли они могут выкупить ее или отказаться от предоставленного права. Однако права продавца в этом случае ограничены. Для выставления участка на продажу ему необходимо в письменной форме уведомить остальных собственников относительно начала процедуры реализации. И только при получении письменного согласия всех собственников на продажу выставление участка на торги называют возможным.

Для проведения процедуры реализации земельной доли земельного участка собственнику требуется учитывать приведенные выше правила. Их несоблюдение может стать причиной получения отказа при проведении процедуры регистрации участка.

Как составить договор

После урегулирование продавцом земельного участка всех нюансов, которые могут препятствовать проведению сделки, требуется приступить к составлению договора купли продажи. Документ оформляется согласно требованиям, установленным действующим Законодательством. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Преамбула. Приведенный пункт включает информацию о месте и дате заключения договора. Также в него требуется включить паспортные данные сторон, принимающих участие в сделке, то есть, продавца и покупателя.
  • Предмет сделки. В этот пункт требуется включить все данные о реализуемом участке. Требуется указание информации об ограничениях либо обременениях земли, если таковые имеются.
  • Стоимость. Приведенную информацию отразить цифрами и прописью.
  • Порядок проведения между сторонами расчета. Требуется указание способов расчета и даты передачи денежных средств. Важно знать, что урегулировать этот вопрос стороны могут самостоятельно, к примеру, отсрочив выплаты на некоторое время. При необходимости допустимо указать расчетный банковские счета продавца и покупателя, посредством которых будут переведены денежные средства. Если денежные средства уже переданы посредством наличного расчета, требуется предоставление расписки продавца о факте их получения.
  • Обязанности и права. Продавец и покупатель вправе включить в указанный пункт обговоренные ранее права и обязанности. Однако недопустимым является внесение определенных нюансов. Так, лицо, реализующее землю, не вправе ограничить права покупателя на спектр сделок, которые возможно будут проведены в последующем, то есть, после регистрации сделки. Продавец не может претендовать на возможность обратного выкупа земли в одностороннем, то есть, не оговоренном заранее порядке.
  • Порядок процедуры передачи реализуемой недвижимости. Допустимой называют возможность вынесения данного пункта за рамки договора купли продажи. В этом случае формируется отдельный документ, именуемый передаточным актом. Если пункт сохраняется в договоре сделки, сторонам требуется включить в него информацию относительно текущего состояния земли, а также оговорить способ передачи недвижимого объекта.
  • Завершающим пунктом называют проставление сторонами личных подписей, а также указание данных.

Составить договор купли продажи может как продавец, так и покупатель. Однако перед проведением сделки и передачей документов для регистрации сторонам требуется обязательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре.

Образец и бланк

Предварительный

Важно знать, что внесение правок, изменений невозможно при составлении основного договора. Именно поэтому лицам, не имеющим опыта по проведению сделок с имуществом недвижимого характера, рекомендуется составить на первоначальном этапе предварительный договор.

В рамках предварительного договора стороны вправе указать информацию относительного возможности внесения аванса за приобретаемый участок, а также способы и возможность возврата указанных средств, если сделка была расторгнута. Однако если внесенные предварительно средства выступают в качестве задатка, ситуация носит иной характер:

  • Если ответственность по срыву сделки лежит на покупателе, то есть, произошла по его вине, продавец наделяется правом распорядиться задатком на свое усмотрение.
  • Если же ответственность лежит на продавце, последний обязан не только вернуть денежные средства покупателю, но также компенсировать срыв сделки. Как правило, размер компенсации равен размеру задатка, однако стороны вправе оговорить иную, большую или меньшую сумму в рамках предварительного договора.

В остальном предварительный договор соответствует основному.

Основной

Основной договор называют своеобразным чистовым вариантом. В отличие от предварительного документа, оформление основного называют обязательным. Составление документа производится нотариусом или сторонами сделки самостоятельно, однако требуется нотариальное его заверение. Указанное требование обусловлено тем, что реализуемая собственность имеет долевой характер. Документ наделяется юридической силой до момента регистрации, но только после подписания его сторонами.

Необходимые документы

Для проведения сделки по реализации и приобретению недвижимости сторонам потребуется подготовить следующий пакет:

  • Договор купли продажи. Для процедуры требуется предоставить количество экземпляров, равных количеству сторон, принимающих участие в сделке. Также один образец остается в Росреестре.
  • Передаточный акт. Если информация о состоянии земли и способах ее передачи не была включена в положения договора, сторонам требуется также предоставить для проведения регистрационной процедуры передаточный акт.
  • Оригиналы, а также ксерокопии документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя.
  • Кадастровый паспорт реализуемого объекта.
  • План, составленный после проведения межевания.
  • Документ, подтверждающий отсутствие обременений или ограничений по продаже реализуемой доли.
  • Выписка из ЕГРН, содержащая информативную характеристику, отражающую состояние и собственников недвижимого объекта.
  • Документ, согласно которому проведена оплата госпошлины.
  • Письменные заявления сторон, являющихся долевыми собственниками земли, в которых указан отказ от приобретения реализуемой доли.
  • Если реализуемый объект в общем праве собственности супружеской пары, требуется согласие второй стороны, заверенное нотариально. Отсутствие документа называют причиной отказа проведения регистрационных действий.
Читать еще:  Как аннулировать договор купли продажи

Если одна из сторон не может принять участие в сделке согласно объективным причинам, в качестве официального представителя может выступить лицо, действующее согласно нотариально заверенной доверенности.

Процедура регистрации

Процедура регистрации отчуждаемой собственности производится Росреестром. Для ее проведения сторонам требуется обратиться в государственный орган, расположенный согласно месту нахождения участка. Также сторонам предоставляется возможность обращения в многофункциональный центр, однако в этом случае время сделки может увеличиться.

После сдачи сторонами требуемого пакета документов сотрудником принимающего государственного органа выдается справка с указанием даты, когда покупателю и продавцу необходимо повторно явиться для получения зарегистрированных договоров и документов, подтверждающих права передачи собственности на отчуждаемый объект. Сделка считается осуществленной после получения сторонами приведенной выше документации.

Стоимость и сроки

Для регистрации сделки купли продажи требуется обратиться в отделение Росреестра, расположенное согласно месту нахождения земельного участка. Также можно подать документы через многофункциональный центр. В этом случае процедура может занять большее количество времени, так как МФЦ выступают в качестве посредника между конечной организацией и заявителем. Срок проведения регистрации составляет 10 дней.

Стоимость сделки зависит от ряда нюансов, в числе которых участие в процедуре нотариуса. При необходимости нотариального заверения договора цена проекта договора зависит от расценок выбранной нотариальной конторы. В среднем процедура составления проекта стоит от 1 000 до 10 000 рублей.

Согласно нормам действующего законодательства, в стоимость услуг нотариуса включается также государственная пошлина, размер которой составляет 0,5% от общей суммы проводимой сделки. Для определения размера пошлины требуется учесть кадастровую стоимость земли.

При обращении в Росреест также необходимо оплатить пошлину. Размер ее при продаже и приобретении садовых земельных участков, земель сельхоз назначения, личного подсобного хозяйства составляет 350 рублей. Для участков, отнесенных к иным категориям, применяется иная сумма – 2 000 рублей.

Налогообложение

Согласно нормам действующего законодательства, на каждого продавца, независимо от характера реализуемого им недвижимого имущества, накладывается обязанность по уплате налога. Размер суммы выплат различается в зависимости от того, в течение какого времени собственник владел отчуждаемым имуществом, а также стоимости недвижимости. Применяются следующие правила при расчете суммы налога:

  • Если собственник владел участком на протяжении трех лет, обязанность по уплате налогов снимается. Также правило распространяется на доли, приобретенные по договору дарения.
  • Если в силу обстоятельств собственник не может владеть землей менее, чем в течение пяти лет, требования об уплате налогов также отсутствуют.

Если земельная доля находилась в собственности владельца на протяжении большего, нежели срок льготного налогового периода, времени, продавцу потребуется оплатить 13% от общей стоимости доли.

Можно ли и как расторгнуть договор

Равно как и любая другая, сделка, согласно которой осуществляется процедура купли – продажи земельного участка, может быть аннулирована. Оптимальный вариант — предварительное устное соглашение между сторонами о взаимном возврате денежных средств, затраченных на приобретение земли и, соответственно, прав собственности на владение участком. В такой ситуации составляется и подписывается сторонами мировое соглашение.

Однако при отсутствии между сторонами предварительного соглашения расторжение договора возможно только при наличии объективных причин, регламентированных действующим законодательством:

  • Нарушение условий, прописанных в пунктах действующего договора, на основе которого проведена процедура сделки.
  • Изменены обстоятельства, ввиду которых одна из сторон лишилась выгоды после проведения процедуры сделки.
  • Выявление факта мошенничества со стороны продавца либо покупателя.

При наличии приведенных выше аспектов процедура расторжения договора купли продажи земельного участка осуществляется путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Решение выносится на основании документальных свидетельств и устных показаний сторон. После вступления решения в законную силу денежные средства, затраченные покупателем на приобретение участка, возвращаются продавцом. Сделка автоматически утрачивает юридическую силу, в связи с чем права собственности на земельную долю возвращаются продавцу.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Договор купли продажи доли земельного участка

Скачать бланк (образец) — пример договора купли-продажи с сайта Росреестра:
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (простой)

Продажа (покупка) земли с домом можно схематически разделить на два компонента.
Сделка купли-продажи предполагает отношение к этим двум компонентам как к нераздельным частям. Поэтому оформляется единый договор, в котором указывается и дом и земля. В то же время, в законодательстве РФ нет запрета на составление двух отдельных договоров.

При сделке продавец обязан подготовить необходимый пакет документов на землю и дом. Покупатель же должен удостовериться в их наличии и действительности.

Как правило, перечень необходимой документации выглядит следующим образом:
— Документ, подтверждающий правомерность права распоряжаться продаваемой недвижимостью.
— План дома (поэтажный) с приложенной экспликацией.
— Кадастровый план с привязкой и определением периметра надела.
— Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности налога на землю.
— Выписка, выданная государственным регистрационным органом (Росреестра).

Договор можно составить самостоятельно участникам сделки, либо с привлечением юриста или в присутствии нотариуса. Последние два варианта более надежны.

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.
3. Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей. Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.
4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.
Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых. В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.
Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].
Источник части информации: Росреестр: 1, 2, 3.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector